Wer in Spanien eine Finca oder ein Landhaus kauft, sollte über den reinen Kaufpreis hinausdenken: Steuern, Notar, Grundbuch und Beratung schlagen je nach Region und Objekt mit rund 10 bis 14 % zu Buche. Die gute Nachricht: Mehrere Regionen haben ihre Steuern in den letzten Jahren gesenkt — und machen den Kauf damit spürbar attraktiver.
Womit muss ich rechnen?
Die Kaufnebenkosten in Spanien hängen vor allem von zwei Dingen ab: ob Sie eine Bestandsimmobilie (Wiederverkauf) oder einen Neubau vom Bauträger kaufen — und in welcher Comunidad Autónoma das Objekt liegt. Denn die wichtigste Steuer, die Grunderwerbsteuer, ist Ländersache und unterscheidet sich von Region zu Region deutlich.
Grob gilt: Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit etwa 10–14 % für Steuern und Gebühren. Bei Land und einfachen Fincas liegt der Anteil oft am unteren Ende, bei höherwertigen Objekten mit Beratung und Finanzierung eher darüber.
Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) an — vergleichbar mit der deutschen Grunderwerbsteuer. Der Satz wird von der jeweiligen Region festgelegt und bewegt sich aktuell etwa zwischen 6 % und 11 %:
- Andalusien: einheitlich 7 % (in den letzten Jahren gesenkt).
- Madrid: rund 6 % — einer der niedrigsten Sätze.
- Comunidad Valenciana (Costa Blanca): in der Regel 10 %, mit Ermäßigungen z. B. für junge Käufer oder den Hauptwohnsitz.
- Katalonien (Costa Dorada): 10 % bis 1 Mio. €, darüber 11 %; ermäßigte Sätze für bestimmte Käufergruppen.
- Region Murcia: rund 8 %.
Viele Regionen gewähren ermäßigte ITP-Sätze — etwa für Käufer unter 35 Jahren, kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderung oder beim Kauf in kleinen, von Abwanderung bedrohten Dörfern. Genau dort liegen viele unserer ländlichen Objekte.
Neubau: IVA & AJD statt ITP
Kaufen Sie eine neu errichtete Immobilie direkt vom Bauträger (Erstverkauf), gilt nicht die ITP, sondern:
- IVA (Mehrwertsteuer): 10 % auf Wohnimmobilien.
- AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, eine Art Stempelsteuer): regional rund 1 bis 1,5 %.
Achtung: Auf reines Bauland oder Gewerbeflächen werden in der Regel 21 % IVA fällig. Wer ein landwirtschaftliches Grundstück von privat kauft, zahlt dagegen meist ITP statt IVA.
Notar, Grundbuch, Gestoría & Anwalt
Unabhängig von der Steuer kommen Abwicklungskosten hinzu:
- Notar (Notario): meist 0,3–0,5 % — er beurkundet die escritura pública.
- Grundbuch (Registro de la Propiedad): rund 0,2–0,4 % für die Eintragung.
- Gestoría: einige Hundert Euro für die administrative Abwicklung (Steuern, Eintragung).
- Anwalt (Abogado): nicht verpflichtend, aber dringend empfohlen — meist rund 1 %. Er prüft Eigentum, Lasten, Legalität und Wasser-/Stromanschluss.
Bei Fincas und Grundstücken sollten Lasten, Wegerechte, Brunnen-/Wasserkonzession und der Status „suelo rústico" vorab geprüft werden. Wir achten genau darauf — und sagen Ihnen, was zu klären ist, bevor Sie unterschreiben.
Der „valor de referencia" — worauf die Steuer berechnet wird
Seit 2022 berechnet das Finanzamt die ITP und IVA nicht mehr nur auf den Kaufpreis, sondern auf den höheren Wert von Kaufpreis und amtlichem valor de referencia (Referenzwert des Katasters). Liegt der Kaufpreis unter diesem Referenzwert, wird trotzdem auf den Referenzwert besteuert. Es lohnt sich daher, den valor de referencia eines Objekts vor dem Kauf zu kennen — wir prüfen das für Sie mit.
Wo der Kauf günstiger wird
In den letzten Jahren haben mehrere Regionen ihre Grunderwerbsteuer gesenkt oder Ermäßigungen ausgeweitet, um Käufer anzuziehen — Beispiele sind die einheitlichen 7 % in Andalusien oder verschiedene Nachlässe in der Region Valencia rund um die Costa Blanca. Besonders interessant für Tierhalter und Selbstversorger: Ermäßigungen beim Kauf in ländlichen, dünn besiedelten Gemeinden, wie sie in vielen Regionen gelten. Welche Vergünstigung in Ihrem Fall greift, hängt von Region, Objekt und Ihrer persönlichen Situation ab.
Rechenbeispiel
Eine Bestandsfinca für 250.000 € in Katalonien (ITP 10 %):
- Grunderwerbsteuer (ITP): 25.000 €
- Notar & Grundbuch: ca. 2.000 €
- Gestoría: ca. 400 €
- Anwalt (ca. 1 %): ca. 2.500 €
- Maklercourtage (bei uns 4 %): 10.000 €
Macht rund 40.000 € Nebenkosten — also etwa 16 % on top. In Regionen mit niedrigerem Steuersatz (z. B. Madrid oder Andalusien) fällt der größte Posten, die ITP, deutlich geringer aus.
Zu jeder unserer Immobilien nennen wir Ihnen die voraussichtlichen Kaufnebenkosten — inklusive Steuer Ihrer Region und möglicher Ermäßigungen — und begleiten Sie auf Deutsch von der Anfrage bis zum Notartermin.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuersätze, Ermäßigungen und Bemessungsregeln unterscheiden sich je nach Comunidad Autónoma und ändern sich regelmäßig; die genannten Werte sind Richtwerte. Maßgeblich ist immer der aktuelle Stand der zuständigen Behörden — bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Steuerberater (asesor fiscal) oder Anwalt prüfen oder sprechen Sie uns an. Stand: Juni 2026.